Binalar, apartmanlar, iş merkezleri, siteler, oteller, istinat duvarları, balkonlar, çatılar, asansörler ve benzeri yapı unsurları günlük hayatın ayrılmaz parçalarıdır. Ancak bu yapıların güvenli şekilde inşa edilmemesi, düzenli bakımının yapılmaması veya tehlike oluşturan durumların zamanında giderilmemesi ciddi kazalara neden olabilir.

Bir binadan parça düşmesi, çatının çökmesi, istinat duvarının yıkılması, merdiven veya korkuluk eksikliği, asansör arızası, balkon çökmesi ya da ortak alanların bakımsız bırakılması sonucunda yaralanma, sakatlık, ölüm veya malvarlığı zararı meydana gelebilir. Bu tür durumlarda bina veya yapı malikinin tazminat sorumluluğu gündeme gelir.

Türk hukukunda yapı malikinin sorumluluğu, zarar gören kişilerin korunması amacıyla düzenlenmiş özel bir sorumluluk türüdür. Bu sorumlulukta yalnızca malikin kişisel kusuru değil, yapının güvenli şekilde korunup korunmadığı ve gerekli bakımın yapılıp yapılmadığı da önem taşır.

1. Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu Nedir?

Yapı malikinin sorumluluğu, genel kusur sorumluluğundan farklıdır. Normal şartlarda bir kişinin tazminat ödemesi için kusurlu davranışının ispatlanması gerekir. Ancak bina ve yapı malikinin sorumluluğunda, zarar gören kişinin her zaman malikin ayrıca kusurlu olduğunu ispatlaması gerekmez.

Burada asıl mesele, zararın bir yapıdan kaynaklanıp kaynaklanmadığıdır. Yapının yapımında hata bulunması, bakımının ihmal edilmesi veya tehlikeli durumların giderilmemesi halinde yapı maliki sorumlu tutulabilir.

Başka bir ifadeyle, bina maliki “ben şahsen kusurlu davranmadım” diyerek her olayda sorumluluktan kurtulamaz. Malik, yapının üçüncü kişiler için tehlike oluşturmamasını sağlamakla yükümlüdür.

2. Hangi Yapılar Bu Sorumluluk Kapsamına Girer?

Yapı malikinin sorumluluğu yalnızca apartman veya konutlarla sınırlı değildir. Zararın kaynağı olan unsurun yapı niteliği taşıması halinde farklı türde yapılar bakımından da sorumluluk doğabilir.

Bu kapsamda özellikle şu yapı ve yapı unsurları gündeme gelebilir:

• Apartmanlar,
• Siteler,
• İş merkezleri,
• Oteller,
• Hastaneler,
• Kamu binaları,
• Çatılar,
• Balkonlar,
• Merdivenler,
• Asansörler,
• Cephe kaplamaları,
• İstinat duvarları,
• Bahçe duvarları,
• Garaj ve depolar,
• Ortak kullanım alanları,
• İnşaat halindeki yapılar,
• Köprü, yol, menfez ve benzeri yapı eserleri.

Önemli olan, zararın doğrudan ya da dolaylı olarak yapının güvenli olmayan durumundan kaynaklanmasıdır.

3. Yapı Malikinin Sorumluluk Sebepleri

Bina veya yapı malikinin sorumluluğu genellikle üç temel durumda ortaya çıkar: yapım bozukluğu, bakım eksikliği ve güvenlik önlemlerinin alınmaması.

Yapım Bozuklukları

Yapının teknik kurallara uygun inşa edilmemesi, statik hesap hataları, taşıyıcı sistem problemleri, hatalı malzeme kullanımı, projeye aykırı imalat veya eksik mühendislik uygulamaları yapım bozukluğu olarak değerlendirilebilir.

Bu tür eksiklikler bazen binanın tamamen çökmesine, bazen de taş, beton, sıva, cam, çatı parçası veya cephe kaplaması gibi unsurların düşmesine neden olabilir.

Bakım Eksiklikleri

Bir yapı başlangıçta sağlam şekilde yapılmış olsa bile zaman içinde yıpranabilir. Çatı, cephe, balkon, merdiven, asansör, korkuluk, duvar veya ortak alanlarda oluşan risklerin zamanında giderilmemesi bakım eksikliği olarak kabul edilebilir.

Örneğin çatıda biriken kar veya gevşeyen yapı parçaları nedeniyle zarar meydana gelmişse, malik veya bina yönetiminin bu tehlikeyi önceden fark edip gerekli tedbirleri alması beklenir.

Güvenlik Önlemlerinin Alınmaması

Bazı olaylarda yapıdaki risk bilindiği halde gerekli güvenlik önlemleri alınmamış olabilir. Tehlikeli alanın kapatılmaması, uyarı levhası konulmaması, çökme riski bulunan bir bölümün kullanılmaya devam edilmesi veya üçüncü kişilerin riskli alana erişiminin engellenmemesi sorumluluğa yol açabilir.

Bu nedenle mahkemeler yalnızca yapının teknik durumunu değil, olaydan önce alınan veya alınmayan önlemleri de değerlendirir.

4. Bina Yönetimi ve Site Yönetiminin Sorumluluğu

Apartman ve sitelerde sorumluluk yalnızca tapu malikiyle sınırlı değildir. Ortak alanların yönetimi, bakımı ve güvenli kullanımı bakımından apartman veya site yönetiminin de yükümlülükleri bulunmaktadır.

Yönetim, binanın ortak alanlarında ortaya çıkan tehlikeleri takip etmeli, gerekli bakım ve onarım işlemlerini yaptırmalı, acil riskler karşısında önlem almalı ve gerektiğinde maliklere bilgi vermelidir.

Özellikle asansör, çatı, cephe, merdiven, otopark, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi ortak kullanım alanlarından kaynaklanan kazalarda bina veya site yönetiminin sorumluluğu ayrıca incelenir.

5. Bina Malikinin Sorumluluktan Kurtulması Mümkün müdür?

Yapı malikinin sorumluluğu ağır bir sorumluluk türüdür. Bu nedenle sorumluluktan kurtulmak kolay değildir. Ancak bazı istisnai hallerde zararla yapı arasındaki bağlantının kesildiği ileri sürülebilir.

Bu kapsamda özellikle şu durumlar değerlendirilebilir:

Mücbir sebep: Önceden öngörülmesi ve önlenmesi mümkün olmayan olağanüstü olaylar bu kapsamda tartışılabilir.

Zarar görenin ağır kusuru: Kişinin açıkça tehlikeli olduğu bilinen bir alana uyarılara rağmen girmesi veya kendi güvenliğini ağır şekilde ihlal etmesi halinde sorumluluk değerlendirmesi değişebilir.

Üçüncü kişinin ağır kusuru: Malik dışında bir kişinin bağımsız ve ağır kusurlu davranışı zararın doğrudan sebebi olmuşsa, bu durum ayrıca incelenir.

Ancak bu hallerin varlığı her zaman malik açısından tam bir kurtuluş sağlamaz. Olayın özellikleri, yapıdaki mevcut tehlike, malikin veya yönetimin önlem alma imkânı ve zararın oluş şekli birlikte değerlendirilir.

6. Hangi Zararlar İçin Tazminat Talep Edilebilir?

Bina veya yapıdan kaynaklanan kazalarda zarar gören kişi maddi ve manevi tazminat talep edebilir. Olay ölümle sonuçlanmışsa, ölen kişinin yakınları destekten yoksun kalma tazminatı da isteyebilir.

Maddi Tazminat

Maddi tazminat, zarar gören kişinin ekonomik kayıplarının karşılanmasını amaçlar. Bu kapsamda şu zararlar talep edilebilir:

• Tedavi giderleri,
• Ameliyat ve hastane masrafları,
• İlaç ve fizik tedavi giderleri,
• Geçici iş göremezlik zararı,
• Kalıcı maluliyet nedeniyle çalışma gücü kaybı,
• Bakıcı gideri,
• Ulaşım giderleri,
• Gelir kaybı,
• Malvarlığı zararları.

Kişinin mesleğini eskisi gibi yapamaması, gelirinin azalması veya ekonomik geleceğinin olumsuz etkilenmesi de tazminat hesabında dikkate alınabilir.

Manevi Tazminat

Yapıdan kaynaklanan kaza nedeniyle kişinin beden bütünlüğü zarar görmüşse, yaşadığı acı, korku, psikolojik etkilenme, yaşam kalitesindeki düşüş ve olayın ağırlığı dikkate alınarak manevi tazminat talep edilebilir.

Manevi tazminat miktarı belirlenirken yaralanmanın derecesi, kalıcı iz veya sakatlık olup olmadığı, tarafların sosyal ve ekonomik durumu, olayın mağdur üzerindeki etkisi ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir.

Destekten Yoksun Kalma Tazminatı

Kaza ölümle sonuçlanmışsa, ölen kişinin desteğinden yoksun kalan yakınları destekten yoksun kalma tazminatı talep edebilir.

Bu tazminat, ölen kişinin hayattayken sağladığı veya ileride sağlaması beklenen ekonomik desteğin kaybını karşılamaya yöneliktir. Ayrıca cenaze giderleri ve ölüm nedeniyle ortaya çıkan zorunlu masraflar da talep edilebilir.

7. Tazminat Miktarı Nasıl Hesaplanır?

Tazminat miktarı her olayın özelliklerine göre belirlenir. Yaralanmalı olaylarda mağdurun yaşı, mesleği, geliri, iyileşme süresi, geçici iş göremezlik süresi ve kalıcı maluliyet oranı önem taşır.

Ölüm halinde ise ölen kişinin yaşı, geliri, destek olduğu kişiler, destek süresi ve destekten yoksun kalanların durumu dikkate alınır.

Zararın tam olarak belirlenebilmesi için sağlık raporları, gelir belgeleri, tedavi kayıtları, maluliyet raporu, olay yeri tespitleri ve teknik inceleme raporları büyük önem taşır. Belgelerin eksik olması halinde tazminat hesabı daha sınırlı yapılabilir.

8. Delillerin Önemi

Bina ve yapı malikinin sorumluluğuna dayalı davalarda deliller son derece önemlidir. Çünkü zararın yapıdan kaynaklandığı, yapıda bozukluk veya bakım eksikliği bulunduğu ve olay ile zarar arasında bağlantı olduğu ortaya konulmalıdır.

Bu tür davalarda özellikle şu deliller önem taşır:

• Olay yeri tutanağı,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Kamera görüntüleri,
• Tanık beyanları,
• Belediye veya ilgili kurum yazışmaları,
• Teknik inceleme raporları,
• Bilirkişi raporları,
• Sağlık raporları,
• Epikriz ve tedavi belgeleri,
• Maluliyet raporu,
• Gelir belgeleri,
• Ceza soruşturması evrakı,
• Bakım, onarım ve kontrol kayıtları.

Delillerin olaydan hemen sonra toplanması, ileride açılacak tazminat davasının sağlıklı şekilde yürütülmesi açısından önemlidir.

9. Cezai Sorumluluk ve Tazminat Davası

Bina veya yapıdan kaynaklanan olay yaralanma ya da ölümle sonuçlanmışsa, sorumlular hakkında ceza soruşturması başlatılabilir. Bu durumda olayın oluş şekli, teknik eksiklikler, alınmayan önlemler ve varsa ihmal zinciri ceza dosyasında incelenir.

Ceza dosyasında alınan bilirkişi raporları tazminat davası bakımından önemli olabilir. Ancak hukuk mahkemesi, tazminat miktarını, zarar kalemlerini ve sorumluluğun kapsamını ayrıca değerlendirir.

Bu nedenle ağır yaralanma veya ölümle sonuçlanan yapı kaynaklı kazalarda ceza süreci ile tazminat sürecinin birlikte takip edilmesi önemlidir.

10. Yargıtay Uygulamasında Yapı Malikinin Sorumluluğu

Yargıtay uygulamasında yapı malikinin sorumluluğu, zarar gören kişilerin korunması amacıyla geniş şekilde değerlendirilebilmektedir. Yapının güvenli şekilde korunmaması, bakımın ihmal edilmesi veya bilinen tehlikelerin giderilmemesi halinde malikin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Yargıtay kararlarında, yalnızca “kusurum yok” savunmasının her durumda yeterli olmadığı görülmektedir. Yapı maliki, binadan veya yapı eserinden kaynaklanan tehlikenin önlenmesi için gerekli dikkat ve özeni göstermek zorundadır.

Özellikle tehlikenin önceden fark edilebilir olduğu, bakım veya onarımın ihmal edildiği, gerekli uyarıların yapılmadığı ya da riskli alanların kullanıma açık bırakıldığı durumlarda tazminat sorumluluğu doğabilir.

Sonuç

Bina ve yapı maliklerinin sorumluluğu, Türk hukukunda zarar gören kişilerin korunması bakımından önemli bir yere sahiptir. Bir binanın veya yapı eserinin yapımındaki bozukluk, bakımındaki eksiklik ya da güvenli şekilde kullanılmaması nedeniyle zarar meydana gelmişse, yapı maliki tazminat sorumluluğuyla karşılaşabilir.

Yaralanma, sakatlık veya ölümle sonuçlanan olaylarda maddi tazminat, manevi tazminat ve destekten yoksun kalma tazminatı talep edilebilir. Bu tür davalarda olayın teknik yönü, yapıdaki eksiklik, bakım geçmişi, zarar kalemleri, ceza dosyası ve bilirkişi raporları birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle bina veya yapıdan kaynaklanan kazalarda delillerin zamanında toplanması, sağlık raporlarının alınması ve hukuki sürecin dikkatli yürütülmesi hak kaybı yaşanmaması bakımından büyük önem taşır.